Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar: Geht das?

Kaum eine Frage rund ums Eigenheim taucht in der Steuerzeit so verlässlich auf wie diese: Lässt sich die Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen? Die Antwort hängt weniger an der Police als daran, was Sie mit dem Gebäude tun – ob Sie selbst darin wohnen oder es vermieten.

Die kurze Einordnung vorweg: Für Eigennutzer ist die Wohngebäudeversicherung in aller Regel nicht absetzbar, für Vermieter dagegen voll. Dieser Beitrag zeigt, wann die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar ist, wann nicht – und welchen kleinen Steuervorteil selbst Eigennutzer und Mieter noch haben.

Ist die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich gilt: Die Gebäudeversicherung ist steuerlich absetzbar, sobald Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen – also vor allem bei Vermietung. Bewohnen Sie das Haus dagegen selbst, ist die Wohngebäudeversicherung steuerlich nicht absetzbar. Der Grund liegt in einer einzigen Weichenstellung des Steuerrechts.

Aufwendungen sind nur dann abziehbar, wenn sie mit steuerpflichtigen Einnahmen zusammenhängen. Bei einer selbst bewohnten Immobilie gibt es solche Einnahmen nicht – die Police ist reine Privatsache. Sobald Sie vermieten, wird aus demselben Beitrag eine Ausgabe, die Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindert. Die folgende Übersicht ordnet die typischen Fälle.

Eigennutzer: nicht absetzbar – und was doch geht

Wer sein Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann die Wohngebäudeversicherung nicht in der Steuererklärung geltend machen. Für das Finanzamt gehört sie zum privaten Bereich: Es fehlen die steuerpflichtigen Einnahmen, die einen Abzug als Werbungskosten oder Sonderausgabe möglich machen würden. Das ist die schlechte Nachricht. Es gibt aber auch eine gute.

Denn einen echten Hebel haben auch Eigennutzer, nur nicht über die Police: § 35a EStG begünstigt die Arbeitskosten von Handwerker- und haushaltsnahen Leistungen im selbst genutzten Haushalt. Nicht die Versicherung, aber die Handwerkerrechnung nach einer Reparatur kann Ihre Steuerlast senken.

Wichtig ist die Abgrenzung: Begünstigt sind nur die Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material – und die Rechnung muss unbar bezahlt sein. Für haushaltsnahe Dienstleistungen und für Handwerkerleistungen gelten dabei eigene Höchstbeträge.

Für Eigennutzer heißt das: Die Wohngebäudeversicherung bleibt außen vor, aber die Reparatur eines versicherten Schadens kann sich über die Arbeitskosten trotzdem steuerlich bemerkbar machen. Was eine solche Police überhaupt an Beitrag kostet und wovon er abhängt, lesen Sie im Beitrag dazu, wovon die Jahresprämie abhängt.

Vermieter: Versicherung als Werbungskosten absetzen

Vermieten Sie die Immobilie, kehrt sich das Bild um: Dann ist die Gebäudeversicherung in voller Höhe steuerlich absetzbar. Der Jahresbeitrag zählt zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und mindert damit unmittelbar Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Der Mechanismus ist einfach: Ihre Vermietungseinkünfte sind die Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Alles, was diese Einnahmen sichert und erhält, ist abziehbar – und dazu gehört der Schutz des Gebäudes selbst. Ob Sie ein Zweifamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus vermieten, spielt für das Prinzip keine Rolle.

Absetzbar ist der gesamte Versicherungsbeitrag rund ums vermietete Gebäude – nicht nur die Feuer-, Sturm- und Leitungswasserdeckung, sondern auch ein eingeschlossener Elementarschutz. Was dieser Baustein abdeckt und warum er heute kaum verzichtbar ist, erklärt der Beitrag dazu, was die Elementarversicherung abdeckt.

Wer die Immobilie über eine Verwaltung betreuen lässt, findet die Versicherung ohnehin in der jährlichen Abrechnung wieder. Wie die Aufgaben dort verteilt sind, ordnet der Überblick über die Pflichten der Hausverwaltung ein.

Arbeitszimmer & gemischte Nutzung: der anteilige Abzug

Zwischen „selbst bewohnt“ und „komplett vermietet“ liegt der häufigste Praxisfall: die gemischte Nutzung. Dann ist die Wohngebäudeversicherung anteilig absetzbar – in dem Verhältnis, in dem das Gebäude der Einkünfteerzielung dient.

Typisch sind zwei Konstellationen. Vermieten Sie eine von zwei Wohnungen im Haus, ist der auf diese Wohnung entfallende Beitragsanteil abziehbar – meist nach dem Flächenverhältnis. Und wer im selbst bewohnten Haus ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer nutzt, kann den auf diese Fläche entfallenden Anteil der Gebäudeversicherung als Werbungskosten oder Betriebsausgabe ansetzen. Voraussetzung ist stets, dass das Arbeitszimmer die strengen steuerlichen Kriterien erfüllt – das prüft im Zweifel Ihr Steuerberater.

Können Mieter die Gebäudeversicherung absetzen?

In aller Regel nicht: Der über die Nebenkosten umgelegte Versicherungsanteil bleibt für Mieter steuerlich außen vor. Zahlt ein Mieter die Gebäudeversicherung über die Nebenkosten mit, bleibt dieser Posten eine private Sachversicherung und ist damit nicht absetzbar. Absetzbar sind über § 35a EStG nur die Arbeitskosten anderer Nebenkosten-Positionen.

Praktisch bedeutet das: Der auf Sie umgelegte Beitrag zur Wohngebäudeversicherung senkt Ihre Steuer nicht. Wohl aber die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Lohnanteile für Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Schornsteinfeger oder Wartungen – hierfür gilt dieselbe 20-Prozent-Ermäßigung wie für Eigennutzer. Ob und in welchem Umfang der Vermieter die Versicherung überhaupt umlegen darf, behandelt der Beitrag dazu, was beim Umlegen auf Mieter erlaubt ist.

Versicherungsteuer ist nicht dasselbe wie absetzbar

Ein Begriff sorgt regelmäßig für Verwirrung: die Versicherungsteuer. Sie ist das Gegenteil dessen, wonach die meisten suchen. Auf den Beitrag Ihrer Gebäudeversicherung erhebt der Staat eine gesetzliche Versicherungsteuer – sie ist im Beitrag bereits enthalten und wird vom Versicherer abgeführt.

Diese Steuer zahlen Sie also, Sie setzen sie nicht ab. Für die Absetzbarkeit ändert sie nichts: Als Eigennutzer bleibt der gesamte Beitrag – Versicherungsteuer inklusive – privat; als Vermieter ist der gesamte Beitrag – Versicherungsteuer inklusive – Werbungskosten. Wer nach „Versicherungsteuer“ sucht, meint fast immer die Frage, ob sich der Beitrag steuerlich absetzen lässt – und die beantwortet dieser Beitrag.