Gebäudeversicherung: Pflichten der Hausverwaltung

Ein Rohrbruch im Keller eines Mehrfamilienhauses, das Wasser zieht durch mehrere Wohnungen. Ob der Wiederaufbau bezahlt wird, entscheidet sich nicht im Schadenfall, sondern Monate vorher – an der Frage, ob die Hausverwaltung den Gebäudeschutz sauber aufgesetzt hat.

Für die Verwaltung ist die Gebäudeversicherung des verwalteten Objekts deshalb kein Randthema, sondern eine Kernpflicht. Dieser Beitrag ordnet ein, was sie prüfen, beachten und abschließen muss – und was davon die Eigentümergemeinschaft entscheidet.

Wer ist Versicherungsnehmer in der WEG?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung – nicht der einzelne Eigentümer und nicht die Hausverwaltung. Die Verwaltung handelt im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft, sie ist nicht selbst Vertragspartnerin des Versicherers.

Diese Zuordnung entscheidet, wer den Vertrag schließt, wer ihn ändern darf und wer im Schadenfall anspruchsberechtigt ist. Bei einem einzelnen vermieteten Objekt ohne WEG ist dagegen schlicht der Eigentümer Versicherungsnehmer.

Der Hintergrund: Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft selbst Trägerin der Rechte und Pflichten am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Versicherung gehört zu diesen Rechten – die Verwaltung verwaltet sie nur. Das schützt auch die Verwaltung, denn sie haftet nicht als Vertragspartnerin für die Beiträge. Endet das Mandat, bleibt der Vertrag bei der Gemeinschaft.

Wer in der Gemeinschaft welche Rolle trägt, zeigt die Gegenüberstellung zum einzelnen vermieteten Objekt.

Muss die WEG eine Gebäudeversicherung haben?

Eine ausdrückliche, für jedes Gebäude geltende gesetzliche Abschlusspflicht gibt es nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die „angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert" jedoch ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Damit kann jeder Eigentümer einen entsprechenden Schutz verlangen, und die Versammlung beschließt ihn.

In der Praxis ist die Gebäudeversicherung deshalb der Normalfall, zumal finanzierende Banken regelmäßig zumindest eine Feuerversicherung verlangen. Für die Verwaltung heißt das: Das Thema gehört strukturiert auf die Tagesordnung, nicht in den Bereich des freien Ermessens.

Wie weit eine Abschlusspflicht im Einzelfall reicht, hängt von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage ab. Den allgemeinen Pflichtcharakter behandelt der Beitrag Ist eine Gebäudeversicherung Pflicht?

Was muss der Verwalter prüfen?

Der Verwalter prüft regelmäßig, ob Deckungsumfang und Versicherungssumme noch zum Gebäude passen. Im Kern geht es um sechs Punkte.

• Deckungsumfang: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel als Basis, Elementar gesondert
• Versicherungssumme: Deckung zum gleitenden Neuwert, Wert 1914 korrekt hinterlegt
• Unterversicherung: Unterversicherungsverzicht vereinbart, sonst droht anteilige Kürzung
• Selbstbeteiligung: Höhe gegen die Beitragsersparnis abwägen
• Risikoänderung: Umbau, Nutzungsänderung oder Leerstand anzeigen

Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, ersetzt der Versicherer einen Schaden nur anteilig. Der Unterversicherungsverzicht wendet diese Kürzung ab, sofern die Summe nach den vorgegebenen Regeln ermittelt wurde.

Die Vertiefung zu Berechnung und Faktor steht im Beitrag Wert 1914 & gleitender Neuwertfaktor.

Welche Gefahren muss der Schutz abdecken?

Die Grunddeckung der Wohngebäudeversicherung umfasst üblicherweise Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Die größte Lücke entsteht dort, wo der Elementarbaustein fehlt – also der Schutz gegen Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Schneedruck und Erdsenkung.

Da das Gesetz eine angemessene Versicherung verlangt, sollte der Verwalter den Elementarschutz aktiv ansprechen und die Entscheidung der Gemeinschaft überlassen, statt die Lücke unkommentiert zu lassen. Gerade bei Mehrparteienobjekten wiegt der Leitungswasserschaden schwer: Ein Rohrbruch betrifft oft mehrere Einheiten und verzahnt Gemeinschafts- und Sondereigentum.

• Grunddeckung: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
• Häufige Lücke: Elementar, getrennt zu vereinbaren und zu beschließen

Die einzelnen Gefahren behandeln eigene Beiträge: Elementarversicherung, Leitungswasserschaden und Sturm & Hagel.

Was muss der Verwalter der WEG mitteilen?

Der Verwalter bereitet den Versicherungsschutz beschlussreif auf: Er legt den Stand offen, benennt erkannte Deckungslücken und gibt eine Empfehlung. Über Abschluss, Wechsel oder Kündigung wesentlicher Verträge entscheidet jedoch die Eigentümerversammlung per Beschluss. Die laufende Verwaltung und die Schadenmeldung erledigt er dagegen selbst.

Was gilt im Schadenfall?

Im Schadenfall handelt der Verwalter als ausführendes Organ: Er meldet den Schaden unverzüglich, dokumentiert ihn und steuert die Abwicklung – ohne gesonderten Beschluss. Die schnelle Meldung ist wichtig, weil die Bedingungen kurze Anzeigefristen und eine Schadenminderungspflicht vorsehen. Erst eine größere Sanierung oder ein Streit über die Eintrittspflicht führt zurück in die Versammlung.

Wer trägt die Beiträge?

Die Beiträge laufen über das Hausgeld: Der Verwalter stellt sie im Wirtschaftsplan ein, die Eigentümer tragen sie nach ihren Miteigentumsanteilen. Ob ein Vermieter seinen Anteil später als Betriebskosten auf Mieter umlegt, ist eine davon getrennte Frage.

Wie die Umlage auf Mieter funktioniert, zeigt der Beitrag Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen.

Lehnt die Gemeinschaft einen empfohlenen Schutz – etwa Elementar – ab, sollte der Verwalter Empfehlung und Ablehnung im Versammlungsprotokoll festhalten. Diese Dokumentation zeigt, dass er seiner Aufklärungs- und Vorlagepflicht nachgekommen ist, die Entscheidung aber bei den Eigentümern lag.

Wer haftet bei Versicherungslücken?

Versäumt der Verwalter, für angemessenen Schutz zu sorgen oder die Gemeinschaft auf eine Lücke hinzuweisen, kann er in Regress genommen werden, wenn daraus ein Schaden entsteht. Dieses Risiko trägt seine eigene Berufs- beziehungsweise Vermögensschadenhaftpflicht – sie ist die nachgelagerte Auffanglinie, nicht das Thema des verwalteten Gebäudeschutzes.

Die Routine dagegen ist einfach: dokumentieren, vorlegen, beschließen lassen. Wer den Versicherungsstand jährlich prüft und seine Empfehlungen nachweisbar kommuniziert, schließt die häufigste Haftungsfalle bereits.

Die eigenen Pflichtpolicen der Hausverwaltung behandelt der Überblick Versicherungen für Hausverwaltungen.