Gebäudeversicherung: Pflichten der Hausverwaltung

Ein Rohrbruch im Keller eines Mehrfamilienhauses: Das Wasser durchflutet mehrere Wohnungen. Die Versicherung bezahlt den Wiederaufbau oft nicht automatisch im Schadensfall. Die Entscheidung fällt Monate vorher. Sie hängt von einer Frage ab: Setzte die Hausverwaltung den Gebäudeschutz korrekt auf?

Wenn Sie Immobilien verwalten, ist die Gebäudeversicherung des Objekts eine Kernpflicht und kein Randthema. Dieser Beitrag ordnet Ihre Pflichten beim Prüfen, Beachten und Abschließen der Policen ein. Er klärt zudem, worüber die Eigentümergemeinschaft entscheidet.

Wer ist Versicherungsnehmer in der WEG?

In einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung. Das ist nicht der einzelne Eigentümer und nicht der Verwalter. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft und rechnet über sie ab. Er fungiert nicht als Vertragspartner des Versicherers.

Die Zuständigkeit regelt, wer den Vertrag schließt, ihn ändert und im Schadensfall Leistungen beansprucht. Bei einem vermieteten Objekt ohne WEG tritt der Eigentümer als Versicherungsnehmer auf.

Der Hintergrund: Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft Trägerin der Rechte und Pflichten am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Versicherung zählt zu diesen Rechten. Die Verwaltung verwaltet den Vertrag lediglich. Das schützt die Verwaltung vor einer Haftung als Vertragspartnerin für die Beiträge. Endet das Mandat, behält die Gemeinschaft den Vertrag.

Wer in der Gemeinschaft welche Rolle trägt, zeigt die Gegenüberstellung zum einzelnen vermieteten Objekt.

Muss die WEG eine Gebäudeversicherung haben?

Eine ausdrückliche, für jedes Gebäude geltende gesetzliche Abschlusspflicht gibt es nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die „angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert" jedoch ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Damit kann jeder Eigentümer einen entsprechenden Schutz verlangen, und die Versammlung beschließt ihn.

In der Praxis stellt die Gebäudeversicherung den Normalfall dar. Finanzierende Banken fordern zumindest eine Feuerversicherung. Für die Verwaltung bedeutet das: Setzen Sie das Thema strukturiert auf die Tagesordnung. Es erlaubt keinen Ermessensspielraum.

Wie weit eine Abschlusspflicht im Einzelfall reicht, hängt von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage ab. Den allgemeinen Pflichtcharakter behandelt der Beitrag Ist eine Gebäudeversicherung Pflicht?

Was muss der Verwalter prüfen?

Der Verwalter prüft regelmäßig, ob Deckungsumfang und Versicherungssumme noch zum Gebäude passen. Im Kern geht es um sechs Punkte.

• Deckungsumfang: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel als Basis, Elementar gesondert
• Versicherungssumme: Deckung zum gleitenden Neuwert, Wert 1914 korrekt hinterlegt
• Unterversicherung: Unterversicherungsverzicht vereinbart, sonst droht anteilige Kürzung
• Selbstbeteiligung: Höhe gegen die Beitragsersparnis abwägen
• Risikoänderung: Umbau, Nutzungsänderung oder Leerstand anzeigen

Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, ersetzt der Versicherer einen Schaden nur anteilig. Der Unterversicherungsverzicht wendet diese Kürzung ab, sofern die Summe nach den vorgegebenen Regeln ermittelt wurde.

Die Vertiefung zu Berechnung und Faktor steht im Beitrag Wert 1914 & gleitender Neuwertfaktor.

Welche Gefahren muss der Schutz abdecken?

Die Wohngebäudeversicherung deckt üblicherweise Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab. Die größte Lücke entsteht beim fehlenden Elementarbaustein. Das betrifft den Schutz des Gebäudes vor Überschwemmungen, Starkregen, Rückstau, Schneedruck oder Bodenabsenkungen.

Da das Gesetz eine angemessene Versicherung verlangt, spricht der Verwalter den Elementarschutz aktiv an. Er überlässt der Gemeinschaft die Entscheidung und lässt die Lücke nicht unkommentiert. Gerade bei Mehrparteienobjekten wiegt der Leitungswasserschaden schwer. Ein Rohrbruch betrifft mehrere Wohnungen und verbindet das Gemeinschaftseigentum mit dem Sondereigentum.

• Grunddeckung: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
• Häufige Lücke: Elementar, getrennt zu vereinbaren und zu beschließen

Die einzelnen Gefahren behandeln eigene Beiträge: Elementarversicherung, Leitungswasserschaden und Sturm & Hagel.

Was muss der Verwalter der WEG mitteilen?

Der Verwalter bereitet den Versicherungsschutz beschlussreif auf. Er legt den Stand offen, benennt erkannte Deckungslücken und empfiehlt ein Vorgehen. Die Eigentümer entscheiden per Beschluss über den Abschluss, den Wechsel oder die Kündigung des Vertrages. Der Verwalter erledigt die laufende Verwaltung und die Schadenmeldung selbstständig.

Was gilt im Schadenfall?

Im Schadenfall handelt der Verwalter als ausführendes Organ: Er meldet den Schaden unverzüglich, dokumentiert ihn und steuert die Abwicklung – ohne gesonderten Beschluss. Die schnelle Meldung ist wichtig, weil die Bedingungen kurze Anzeigefristen und eine Schadenminderungspflicht vorsehen. Erst eine größere Sanierung oder ein Streit über die Eintrittspflicht führt zurück in die Versammlung.

Wer trägt die Beiträge?

Die Beiträge laufen über das Hausgeld. Der Verwalter stellt sie im Wirtschaftsplan ein, und die Eigentümer tragen die Kosten nach ihren Eigentumsanteilen. Eine davon getrennte Frage klärt, ob ein Vermieter seinen Anteil als Betriebskosten auf den Mieter umlegt.

Wie die Umlage auf Mieter funktioniert, zeigt der Beitrag Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen.

Lehnt die Gemeinschaft einen empfohlenen Schutz – etwa Elementar – ab, sollte der Verwalter Empfehlung und Ablehnung im Versammlungsprotokoll festhalten. Diese Dokumentation zeigt, dass er seiner Aufklärungs- und Vorlagepflicht nachgekommen ist, die Entscheidung aber bei den Eigentümern lag.

Wer haftet bei Versicherungslücken?

Die Gemeinschaft nimmt den Verwalter in Regress, wenn er keinen angemessenen Schutz sicherstellt. Das gilt ebenso bei einem fehlenden Hinweis auf eine Lücke, sofern ein Schaden daraus entsteht. Die Berufs- beziehungsweise Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters trägt dieses Risiko. Sie bildet die nachgelagerte Auffanglinie und gehört nicht zum Thema des verwalteten Gebäudeschutzes.

Die Routine funktioniert einfach: Sie dokumentieren den Stand, legen ihn vor und fordern einen Beschluss ein. Eine jährliche Prüfung des Versicherungsstands und eine nachweisbare Handlungsempfehlung schließen die häufigste Haftungsfalle.

Die eigenen Pflichtpolicen der Hausverwaltung behandelt der Überblick Versicherungen für Hausverwaltungen.