Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Was ist erlaubt?

Für Vermieter und Hausverwaltungen ist die Gebäudeversicherung ein fester und oft nicht kleiner Posten in der Jahresabrechnung. In der Beratung höre ich kaum eine Frage so häufig wie diese: Lässt sich die Versicherung auf die Mieter umlegen, oder bleibt sie am Ende an Ihnen als Eigentümer hängen?

Die kurze Antwort: Die Gebäudeversicherung gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten, und Sie dürfen sie grundsätzlich auf die Mieter verteilen. Entscheidend ist jedoch, was im Mietvertrag steht und wie sauber Sie abrechnen. Dieser Beitrag zeigt aus Vermieter- und Verwaltersicht, was erlaubt ist, nach welchem Schlüssel Sie umlegen und wo die rechtlichen Grenzen liegen.

Welche Pflichten die Verwaltung rund um die Gebäudeversicherung des Objekts sonst noch treffen, lesen Sie im Beitrag zu den Pflichten der Hausverwaltung. Hier geht es allein um die Frage der Umlage auf die Mieter.

Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?

Ja. Die Gebäudeversicherung ist als Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich eine umlagefähige Betriebskostenart. Die Betriebskostenverordnung zählt die „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" – namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und weitere Elementarschäden – zu den Kosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf.

Wichtig für die Abgrenzung: Umlagefähig ist die Versicherung des Gebäudes. Eigene Policen des Vermieters ohne Gebäudebezug, Verwaltungskosten und Reparaturen gehören nicht dazu. Die folgende Übersicht ordnet die häufigsten Fälle zu.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Umlagefähig heißt nicht automatisch umgelegt. Damit Sie die Gebäudeversicherung tatsächlich weiterreichen dürfen, muss der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbaren. Ohne eine solche Klausel gilt die Miete als Inklusivmiete – dann trägt der Vermieter die Betriebskosten und damit auch die Versicherung selbst.

In der Praxis genügt in Formularmietverträgen der Verweis, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Die einzelnen Positionen müssen nicht einzeln aufgezählt werden; der Bezug auf die Verordnung reicht aus. Fehlt jeder Hinweis auf Betriebskosten, lässt sich die Umlage später nicht nachträglich einführen.

Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten weist der Mietvertrag die Betriebskosten pauschal dem Mieter zu, nennt aber keine Einzelpositionen. Die Gebäudeversicherung darf trotzdem umgelegt werden, weil sie in der Betriebskostenverordnung steht und der Vertrag auf diese verweist.

Wo steht sie in der Betriebskostenabrechnung?

Die Gebäudeversicherung erscheint in der jährlichen Betriebskostenabrechnung als eigene Position unter „Sach- und Haftpflichtversicherung". Weisen Sie die Prämie klar und einzeln aus, statt sie mit anderen Kosten zu verrechnen – das macht die Abrechnung nachvollziehbar und für den Mieter prüfbar.

Für die Abrechnung gilt eine feste Frist: Sie müssen die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Versäumen Sie diese Frist, können Sie eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen – Guthaben des Mieters bleiben davon unberührt. Die Gebäudeversicherung teilt hier das Schicksal aller anderen Betriebskosten.

Zur Orientierung, in welche Systematik sich die Gebäudeversicherung einreiht, zeigt die folgende Tabelle die typischen umlagefähigen Betriebskostenarten mit ihrer Fundstelle in der Verordnung.

Nach welchem Schlüssel wird umgelegt?

Ohne abweichende Vereinbarung verteilen Sie die Gebäudeversicherung nach der Wohnfläche. Jede Wohnung trägt dann den Anteil an der Jahresprämie, der ihrem Flächenanteil am gesamten Gebäude entspricht. Das ist der gesetzliche Regelfall, wenn im Mietvertrag kein anderer Maßstab steht.

Für die Verwaltung heißt das: Legen Sie den Schlüssel einmal sauber fest und wenden Sie ihn einheitlich auf alle umlagefähigen Positionen an. Ein nachvollziehbarer, gleichbleibender Maßstab erspart die meisten Rückfragen und Streitigkeiten mit den Mietern.

Grundsteuer und Gebäudeversicherung zusammen umlegen?

Ja. Grundsteuer und Gebäudeversicherung sind beide umlagefähige Betriebskosten, und Sie dürfen sie nebeneinander auf die Mieter umlegen – die Grundsteuer als laufende öffentliche Last, die Gebäudeversicherung als Sach- und Haftpflichtversicherung. Beide erscheinen als eigene Positionen in der Abrechnung.

Diese Frage taucht in der Praxis oft auf, weil beide Posten im selben Atemzug genannt werden. Wichtig ist nur, dass Sie jede Position getrennt ausweisen und denselben Umlageschlüssel konsistent anwenden. Eine Vermischung beider Kosten in einer Sammelposition ist zu vermeiden, weil sie die Abrechnung angreifbar macht.

Erhöhungen und Grenzen: Was ist noch zulässig?

Steigt die Prämie Ihrer Gebäudeversicherung, dürfen Sie auch den erhöhten Betrag umlegen – vorausgesetzt, die Umlage der Betriebskosten ist vereinbart. Sie brauchen dafür keine gesonderte Zustimmung des Mieters; maßgeblich ist die tatsächlich angefallene Jahresprämie des Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Die Prämie Ihrer Wohngebäudeversicherung für das Mehrfamilienhaus steigt nach einem schadenreichen Sturmjahr um einige Prozent. Diesen höheren Betrag legen Sie in der nächsten Abrechnung um, ohne die Mieter um Zustimmung zu bitten. Wären Sie dagegen ohne Not in einen deutlich teureren Tarif gewechselt, könnten die Mieter die Mehrkosten mit Verweis auf die Wirtschaftlichkeit angreifen.

Die entscheidende Grenze heißt Wirtschaftlichkeit. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot müssen Sie bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis von Leistung und Kosten achten. Übersetzt: Sie dürfen die Prämie umlegen, aber nicht jede beliebig teure Police auf die Mieter abwälzen. Was nicht umlagefähig ist, bleibt außen vor.

Nicht umlagefähig bleiben:

• Verwaltungskosten und Kosten der Hausverwaltung selbst
• Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung am Gebäude
• Eigene Versicherungen des Vermieters ohne Gebäudebezug
• Einmalige Kosten, die nicht laufend anfallen

Für die Verwaltung lohnt sich deshalb der regelmäßige Blick auf die Police: Eine Gebäudeversicherung mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis ist nicht nur für Sie günstiger, sondern hält auch die umgelegten Nebenkosten für die Mieter im vertretbaren Rahmen – und die Abrechnung damit rechtssicher.